В Римской империи ипотека была усовершенствована. В I в. н. э. организовывались ипотечные предприятия, которые под залог имущества частным лицам предоставляли кредиты. Когда во II в. н. э. у власти стоял император Антоний Пий, было создан новый закон для банков, занимающихся ипотекой. Они действовали вместе с другими банками и кредитными ведомствами. Государство оказывало содействие в работе ипотечного кредитования. При императоре Траяне были организованы особые фонды для помощи вдовам и сиротам. Для них кредиты давались ипотечные кредиты под низкую ставку, составляющую 5% годовых.
Ипотека прошла свое развитие от фидуции — доверительной сделки до пигнуса — неформального залога и до современного ее состояния. При фидуции объект залога перемещался во владение кредитора, который мог вернуть недвижимость должнику после выполнения договора или реализовать, высказав отказ от денег. Договор пигнуса заключался в перемещении недвижимости не в частное владение, а для обеспечения поручительств кредита. Кредитор не мог брать предмет залога в личное владение и реализовывать его при неисполнении принятых на себя гарантий. В случае сбыта разница между стоимостью реализации и остатком долга заемщику должна быть возвращена.
